Giấc mơ nhà ở ngày càng xa
Tại hội thảo "Nhà ở bao trùm - Kinh nghiệm và thực tiễn ở Việt Nam và quốc tế", diễn ra ngày 24/6, tại thành phố Đà Nẵng, bà Phạm Thị Thu Hà, Phó trưởng phòng Quản lý, phát triển nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết, với nhiều gia đình trẻ ở đô thị, mua một căn nhà không còn là kế hoạch trong vài năm, mà trở thành hành trình kéo dài hàng chục năm.
Thu nhập tăng chậm, trong khi giá căn hộ, đất ở và chi phí sinh hoạt liên tục leo thang khiến khoản tích lũy dành cho nhà ở ngày càng nhỏ lại.
Bà Phạm Thị Thu Hà, Phó trưởng phòng Quản lý, phát triển nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho rằng giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập đang tạo khoảng cách lớn giữa nhu cầu an cư và khả năng chi trả của người dân.
Sau 40 năm đổi mới, điều kiện nhà ở của người dân đã có nhiều cải thiện. Diện tích nhà ở bình quân đầu người tăng từ dưới 10m² vào đầu những năm 1990 lên khoảng 30m² vào năm 2025.
Tuy nhiên, cải thiện về diện tích chưa đồng nghĩa với việc người dân dễ tiếp cận nhà ở. Chỉ số giá nhà trên thu nhập của Việt Nam hiện ở mức trung bình khoảng 20 lần. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, con số này khoảng 25-30 lần; Hà Nội khoảng 20-25 lần, trong khi ngưỡng phổ biến trên thế giới chỉ khoảng 5-8 lần.
Điều đó có nghĩa, một hộ gia đình nếu dành toàn bộ thu nhập để tích lũy, không chi tiêu cho ăn uống, học hành, y tế hay sinh hoạt khác, cũng phải mất 20-30 năm mới có thể mua được nhà. Đây là nghịch lý lớn trong quá trình đô thị hóa: nhu cầu chỗ ở tăng nhanh, nhưng phân khúc nhà ở phù hợp với số đông lại thiếu hụt.
Một trong những nguyên nhân chính là sự lệch pha cung cầu. Thị trường hiện nghiêng nhiều về nhà ở trung cấp, cao cấp; trong khi nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội và nhà cho thuê vừa túi tiền còn hạn chế.
Giá nhà ở thương mại cao cấp phổ biến từ 80 đến trên 150 triệu đồng/m², phân khúc trung cấp khoảng 45-75 triệu đồng/m², nhà ở thương mại bình dân cũng ở mức 30-40 triệu đồng/m². Trong khi đó, nhà ở xã hội khoảng 16-22 triệu đồng/m².
Nhà ở xã hội góp phần mở rộng cơ hội an cư cho người thu nhập thấp tại đô thị.
Khoảng cách giá ngày càng lớn khiến nhiều người có nhu cầu thật vẫn khó chạm tới cơ hội sở hữu nhà. Tình trạng người dân xếp hàng, chen chúc nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội tại các đô thị lớn cho thấy nhu cầu rất lớn, nhưng cơ hội tiếp cận còn hạn chế.
Theo Bộ Xây dựng, đến nay cả nước đã hoàn thành 866 dự án nhà ở xã hội, cung cấp khoảng 757.338 căn, đạt 76% mục tiêu 1 triệu căn hộ giai đoạn 2021-2030.
Riêng 6 tháng đầu năm 2026, cả nước hoàn thành 96 dự án, cung cấp 27.626 căn hộ. Kết quả này tích cực, nhưng vẫn chưa đủ để giảm áp lực nhà ở tại các đô thị, khu công nghiệp và vùng động lực tăng trưởng.
An cư không chỉ là mua nhà
Tại Đà Nẵng, ông Lê Văn Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng thành phố cho biết, giai đoạn 2021-2025, thành phố hoàn thành hơn 6.000 căn hộ nhà ở xã hội, đạt 104% chỉ tiêu Chính phủ giao.
Ông Lê Văn Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, chia sẻ về định hướng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền trong thời gian tới.
Thành phố cũng xác định 46 khu đất với tổng diện tích khoảng 134 ha để phát triển nhà ở xã hội; rà soát 36 dự án với khoảng 31.000 căn hộ, trong đó 24 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Dù vậy, áp lực nhà ở tại Đà Nẵng vẫn còn lớn. Quá trình đô thị hóa, dịch chuyển lao động, nhu cầu chỗ ở của công nhân, người trẻ và nhóm thu nhập trung bình, thấp tiếp tục tăng. Trong khi đó, chi phí xây dựng, giải phóng mặt bằng, hạ tầng và vật liệu tăng cao.
Một số khu vực ghi nhận chi phí tăng đến 30%, tác động trực tiếp đến giá thành nhà ở xã hội. Việc tiếp cận gói tín dụng ưu đãi cũng còn khó khăn đối với cả doanh nghiệp và người mua nhà.
Bà Đào Harrison, chuyên gia cao cấp nhà ở của Ngân hàng Thế giới, cho rằng Việt Nam cần nhìn rõ nhóm "nhà ở vừa túi tiền" như một phân khúc riêng, thay vì chỉ đặt trọng tâm vào sở hữu nhà. Phân khúc này có thể được hỗ trợ bằng nhiều công cụ như vay mua nhà, vay cải tạo nhà, tài chính vi mô, hỗ trợ chủ nhà nâng cấp phòng trọ và phát triển thị trường thuê tư nhân.
Bà Đào Harrison, chuyên gia cao cấp nhà ở của Ngân hàng Thế giới chia sẻ góc nhìn về phát triển nhà ở vừa túi tiền tại Việt Nam.
Theo bà, nhà ở không đồng nghĩa với sở hữu nhà. Một thị trường nhà ở lành mạnh cần có phân khúc cho thuê đủ tốt để hỗ trợ dịch chuyển lao động, giúp người trẻ, công nhân, người nhập cư có chỗ ở phù hợp trong từng giai đoạn của đời sống đô thị.
Một vướng mắc lớn hiện nay là tài chính nhà ở. Nhiều hộ có nhu cầu thật nhưng không đủ tiền trả trước, khó chứng minh thu nhập ổn định hoặc lo ngại lãi suất tăng sau thời gian ưu đãi.
Vì vậy, cần có cơ chế chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước, ngân hàng và thị trường thông qua bảo lãnh tín dụng, bảo hiểm thế chấp hoặc các định chế tài chính nhà ở chuyên biệt.
Cách đánh giá người vay cũng cần linh hoạt hơn. Thay vì chỉ dựa vào bảng lương hoặc tài sản bảo đảm, các tổ chức tín dụng có thể xem xét lịch sử trả tiền thuê nhà, điện nước, tiết kiệm định kỳ hay dòng tiền thực tế.
Điều này sẽ mở thêm cơ hội cho lao động tự do, người làm việc trong khu vực phi chính thức hoặc các hộ gia đình có thu nhập đều nhưng khó chứng minh theo cách truyền thống.
