Thanh khoản nhà liền thổ Hà Nội lao dốc ảnh: minh họa
Nguồn cung khan hiếm, giao dịch sụt mạnh
Thị trường nhà liền thổ Hà Nội đang chứng kiến sự lệch pha ngày càng rõ giữa nguồn cung và lực cầu. Trong khi nguồn cung sơ cấp từ các dự án mới hạn chế, thị trường thứ cấp lại xuất hiện nhiều sản phẩm chào bán nhưng thanh khoản rất thấp.
Ông Quốc Thịnh, môi giới bất động sản khu vực Long Biên, Hà Nội, cho biết từ tháng 6/2026 đến nay, lượng khách hàng đi xem nhà liền thổ giảm mạnh so với đầu năm. Nguồn cung sơ cấp từ các dự án mới rất hạn chế, trong khi nguồn cung thứ cấp chào bán lại nhiều nhưng thanh khoản cực kỳ chậm.
Theo ông Thịnh, trong bối cảnh hiện nay, chỉ những sản phẩm có vị trí đắc địa, giá giảm sâu 15-20% so với đỉnh mới có cơ hội phát sinh giao dịch.
Tại khu vực Phúc Lợi, nhà liền thổ cũng ghi nhận diễn biến tương tự. Theo bà Thanh-bà Thanh, một môi giới nhà đất, thị trường nhà liền thổ tại các đô thị lớn đang rơi vào giai đoạn “lệch pha” nghiêm trọng giữa nguồn cung và lực cầu.
Từ tháng 6/2026, số lượng căn nhà liền thổ mở bán mới chỉ đếm trên đầu ngón tay, do quỹ đất sạch khan hiếm và thủ tục pháp lý siết chặt. Trong khi đó, cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều tỏ ra thận trọng, chưa sẵn sàng xuống tiền.
Đáng chú ý, dòng tiền trên thị trường không biến mất mà đang có xu hướng dịch chuyển sang những phân khúc có mức vốn đầu tư thấp hơn, như căn hộ tầm trung hoặc đất nền vùng ven.
Diễn biến này cũng được phản ánh trong báo cáo của Cushman & Wakefield. Theo đơn vị này, phân khúc nhà liền thổ ghi nhận sự sụt giảm cả về nguồn cung mới và số lượng giao dịch khi các chủ đầu tư có xu hướng thận trọng hơn, trong khi người mua ngày càng cân nhắc kỹ trước khi quyết định.
Mức suy giảm của thị trường nhà liền thổ được đánh giá rõ nét hơn so với một số phân khúc khác. Nguồn cung tiếp tục dịch chuyển ra các khu vực ngoại thành, trong khi thanh khoản giảm mạnh do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước những biến động kinh tế vĩ mô.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường Hà Nội ghi nhận gần 500 căn nhà liền thổ được mở bán. Riêng quý II/2026, khoảng 289 sản phẩm mới được đưa ra thị trường, tăng 26% so với quý trước nhưng giảm tới 87% so với cùng kỳ năm trước.
Theo Cushman & Wakefield, sự suy giảm nguồn cung theo năm chủ yếu xuất phát từ việc phần lớn các đợt mở bán trong nửa đầu năm 2026 đến từ các dự án quy mô nhỏ, trong khi vắng bóng các đại dự án khu đô thị tích hợp như cùng kỳ năm trước.
Trong bối cảnh đó, nhu cầu thị trường ngày càng tập trung vào các khu đô thị tích hợp quy mô lớn, có hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch và tiềm năng tăng trưởng giá trị dài hạn. Đây được xem là những yếu tố có khả năng tạo khác biệt trong việc thu hút dòng tiền khi thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc hơn.
Dòng tiền rút lui, người mua chờ giá giảm
Theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, nhà liền thổ vốn là phân khúc đòi hỏi lượng vốn lớn. Vì vậy, khi thanh khoản suy yếu từ tháng 6/2026, dòng tiền nhanh chóng tìm đến những kênh an toàn hoặc có tính linh hoạt cao hơn như chung cư và gửi tiết kiệm.
Ông Quang cho rằng, việc giao dịch đóng băng cục bộ tại một số khu vực là hệ quả tất yếu sau chu kỳ tăng giá nóng. Hiện khoảng cách giữa giá chào bán của chủ đầu tư và khả năng chi trả của dòng tiền thực vẫn ở mức rất lớn.
Đáng chú ý, nhiều nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính đang chịu áp lực từ lãi suất, dẫn đến hiện tượng cắt lỗ trên thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn chưa cải thiện đáng kể, bởi người mua tiếp tục có tâm lý chờ đợi và kỳ vọng giá sẽ điều chỉnh sâu hơn.
Số liệu thị trường cho thấy rõ mức độ suy giảm này. Trong quý II/2026, thị trường nhà liền thổ Hà Nội ghi nhận gần hơn 170 giao dịch, giảm 60% theo quý và giảm tới 92% theo năm.
Không chỉ chịu tác động từ giá bán và chi phí tài chính, tâm lý chờ đợi còn xuất phát từ những thay đổi trong định hướng phát triển đô thị của Hà Nội. Nhà đầu tư đang tạm hoãn quyết định xuống tiền để theo dõi thêm các thông tin liên quan đến quy hoạch đô thị mới, đặc biệt là kế hoạch phát triển Thủ đô theo mô hình đa cực với 9 trung tâm đô thị.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung mới và lượng giao dịch nhà liền thổ giảm mạnh chủ yếu do mặt bằng giá đã neo ở mức quá cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua thực.
Bên cạnh đó, sự vắng bóng của các đại dự án tích hợp trong giai đoạn này khiến giỏ hàng mới chủ yếu đến từ các dự án nhỏ lẻ ở khu vực vùng ven.
Ông Đính nhận định, dòng tiền đầu tư đang trở nên cực kỳ thận trọng trong bối cảnh chi phí tài chính gia tăng. Việc nguồn cung giảm không đồng nghĩa thị trường thiếu dự án, mà một phần đến từ việc doanh nghiệp chủ động hoãn bung hàng để chờ tín hiệu hấp thụ.
Diễn biến này đang đặt các chủ đầu tư trước yêu cầu phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh, đặc biệt về chính sách bán hàng và giá sản phẩm. Khi thanh khoản lao dốc, việc đưa giá bán về gần hơn với giá trị thực sẽ trở thành yếu tố quan trọng để khơi thông giao dịch, thay vì tiếp tục duy trì kỳ vọng lợi nhuận cao như giai đoạn thị trường tăng nóng.
Ở chiều người mua, sự thận trọng nhiều khả năng tiếp tục chi phối thị trường trong ngắn hạn. Người có nhu cầu ở thực sẽ ưu tiên những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi và mức giá phù hợp với khả năng tài chính; trong khi nhà đầu tư sẽ cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền, chi phí vốn và triển vọng tăng giá.
Như vậy, thị trường nhà liền thổ Hà Nội đang bước vào một giai đoạn tái định giá và sàng lọc rõ nét. Nguồn cung mới hạn chế, giá bán cao và thanh khoản giảm mạnh đang buộc cả chủ đầu tư lẫn người bán thứ cấp phải điều chỉnh kỳ vọng. Trong khi đó, dòng tiền ngày càng hướng tới những sản phẩm có tính thanh khoản cao, mức vốn vừa phải và giá trị sử dụng thực.
