Vì sao giá nhà ở xã hội ngày càng 'đắt đỏ'?

Giá nhà NƠXH tăng cao

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, đơn vị phát triển loạt dự án NƠXH tại Phú Thọ, Đông Anh (Hà Nội) cho biết, có nhiều nguyên nhân khiến giá NƠXH tại một số địa phương tăng cao. Trong đó, đáng chú ý là cơ chế chủ đầu tư tự xác định, phê duyệt giá bán; chi phí vật liệu và nhân công tăng, cùng với yêu cầu về tiêu chuẩn, chất lượng công trình ngày càng cao.

Giá bán nhà ở xã hội tại Hà Nội ngày càng tăng. Trong ảnh: Phối cảnh dự án nhà ở xã hội tại xã Phúc Thịnh, Hà Nội. Ảnh: Hnasa.

Thứ nhất, cơ chế chủ đầu tư tự xác định giá bán có thể khiến giá dự kiến được xây dựng ở mức cao để phòng ngừa rủi ro chi phí. Theo ông Quê, thay vì cơ quan quản lý nhà nước thực hiện thẩm định giá như trước đây, chủ đầu tư hiện được tự xác định, phê duyệt giá bán theo quy định. Giá bán sau đó được kiểm toán, quyết toán.

Ông Quê cho rằng, trong bối cảnh phải tự chịu trách nhiệm về hiệu quả tài chính của dự án, một số chủ đầu tư có xu hướng đưa ra mức giá dự kiến cao hơn để dự phòng trường hợp chi phí thực tế phát sinh vượt dự toán. Nếu giá được xác định thấp hơn chi phí hợp lý, chủ đầu tư có thể phải tự bù phần chênh lệch; ngược lại, nếu giá xác định cao hơn mức được chấp nhận sau kiểm toán, phần tiền chênh lệch phải được hoàn trả cho người mua theo quy định.

Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng mới đây yêu cầu điều tiết giá đất và thị trường bất động sản, đặc biệt là NƠXH, nhà cho thuê và nhà ở dành cho người thuộc diện chính sách. Theo Thủ tướng, Nhà nước phải kiểm soát chặt chẽ giá các loại nhà ở này, không để tăng đột biến, bất hợp lý, khiến người thu nhập thấp và trung bình không thể tiếp cận. Mục tiêu là giúp người dân có thể mua hoặc thuê nhà dài hạn với chi phí phù hợp.

Thứ hai, chi phí vật liệu xây dựng và nhân công tăng trong những năm gần đây cũng tác động trực tiếp đến giá thành. Đây là yếu tố khách quan khiến chi phí đầu tư xây dựng tăng, qua đó tạo áp lực lên giá bán NƠXH.

Thứ ba, tiêu chuẩn và chất lượng NƠXH ngày càng được nâng cao. Theo ông Quê, quan niệm về NƠXH hiện nay đã khác trước. Đây không còn đơn thuần là loại hình nhà ở dành cho người thu nhập thấp, có chất lượng thấp, mà hướng tới phục vụ các nhóm đối tượng được quy định trong Luật Nhà ở, đồng thời trở thành một loại hình nhà ở phổ biến, đáp ứng nhu cầu của đông đảo người dân.

Vì vậy, nhiều địa phương yêu cầu dự án NƠXH đáp ứng các tiêu chuẩn xây dựng cao hơn, trong đó có yêu cầu về tầng hầm, chỗ để xe và các hạng mục công trình. Chẳng hạn, một số dự án phải bố trí một hoặc hai tầng hầm tùy theo quy mô, chiều cao công trình. Những yêu cầu này làm tăng chi phí đầu tư và giá thành căn hộ.

Cần minh bạch, kiểm soát giá bán

Từ thực tế trên, ông Quê cho rằng, cần xem xét kỹ công tác lập và thẩm định giá của chủ đầu tư. Theo ông, với những công trình có cùng cấp công trình, kết cấu tương đương và đều được miễn tiền sử dụng đất, mức giá bán giữa các địa phương không nên chênh lệch quá lớn nếu không có căn cứ hợp lý về chi phí và điều kiện xây dựng.

Ông cũng lưu ý, rủi ro trong trường hợp chủ đầu tư phải hoàn trả tiền chênh lệch cho người mua sau kiểm toán nhưng không còn đủ khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ này. Vì vậy, việc xác định giá bán cần bảo đảm tính minh bạch, sát chi phí thực tế và có cơ chế kiểm soát hiệu quả, nhằm bảo vệ quyền lợi người mua NƠXH.

TS Trần Xuân Lượng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam (VIREED) cũng cho rằng, cần kiểm soát giá bán ngay từ khâu lập và thẩm định phương án tài chính dự án, bảo đảm các khoản chi phí được tính đúng, tính đủ, tránh tình trạng giá bán tăng cao nhưng thiếu căn cứ thuyết phục.

"Việc công khai cơ cấu giá thành, tăng cường kiểm toán và giám sát sau đầu tư cũng cần được thực hiện thực chất, qua đó bảo đảm giá bán phản ánh đúng chi phí hợp lý và quyền lợi của người mua được bảo vệ. Bên cạnh đó, cần đa dạng hóa nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, không chỉ tập trung vào căn hộ để bán, mà còn phát triển NƠXH cho thuê và thuê mua", ông Lượng nói.