Savills: Thuế bất động sản là giải pháp bình ổn giá nhà

Theo chuyên gia, áp thuế là giải pháp cần có của thị trường nhưng không dễ áp dụng. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ hồi tháng 9, Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế đối với người sở hữu từ 2 bất động sản trở lên nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời, qua đó giúp điểm kiểm soát giá nhà. Đề xuất của Bộ Xây dựng được đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm đến nay.

Lãnh đạo Bộ Tài chính sau đó cũng đồng tình với đề xuất của Bộ Xây dựng, cho biết sẽ xem xét và nghiên cứu giải pháp này.

Sau đó, không ít ý kiến cho rằng giải pháp đánh thuế nên là một công cụ cần thiết trong bộ chính sách về điều tiết giá nhà, đất của quốc gia bởi có thể hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, phương án này có thể làm tăng giá nhà trên thực tế.

Nêu quan điểm về vấn đề này trong báo cáo mới nhất, chuyên gia Savills Việt Nam cho rằng không chỉ Việt Nam, nhiều quốc gia đã đưa ra các giải pháp khác nhau, trong đó có áp thuế, nhằm điều tiết cũng như đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường nhà ở.

Tối ưu hóa nguồn lực và điều tiết thị trường

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills, cho biết thuế bất động sản là công cụ tài chính thường xuyên được thảo luận trong khung pháp lý của các nước trên thế giới, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển trong đó có Việt Nam. Hiện tại, chủ sở hữu bất động sản ở Việt Nam không phải chi trả thuế tài sản trong khi khung thuế/phí chuyển nhượng thuộc nhóm thấp nhất thế giới.

Ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, thị trường nhà ở hiện nay thiếu hụt nguồn cung giá hợp lý khi thị phần phân khúc này đã giảm từ 60% năm 2016 xuống chỉ còn 35% năm 2024, căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng biến mất hoàn toàn.

“Giá sử có thể tiết kiệm tối đa 40% thu nhập một tháng, một hộ gia đình thu nhập trung bình sẽ cần hơn 30 năm để mua một căn nhà với điều kiện giá nhà không tiếp tục tăng. Nhưng với diễn biến gia tăng liên tục của thị trường thì điều này là phi thực tế, khiến bất bình đẳng xã hội gia tăng và tiềm ẩn mầm mống bất ổn an sinh về lâu dài”, bà Hương phân tích.

Trước nhu cầu bức thiết về nhà ở xã hội ngày càng tăng, TP.HCM đã đặt mục tiêu cung cấp 35.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2025, trong khi Hà Nội là 8.000 căn.

Bà Hương nhìn nhận các chính sách đã được điều chỉnh để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo bà, cần cân nhắc áp dụng các biện pháp như thuế bất động sản thứ hai nhằm tối ưu hóa nguồn lực và điều tiết thị trường.

Ở góc độ lý thuyết, bà Hương cho biết đây là công cụ hữu hiệu với 3 chức năng nổi bật. Thứ nhất, giúp gia tăng nguồn thu ngân sách để tái đầu tư và an sinh xã hội. Thứ hai là kiểm soát nguồn tài nguyên quốc gia thông qua việc gia tăng nghĩa vụ tài chính với các hộ thu nhập cao đang sử dụng nhiều tài nguyên (nhà - đất). Thứ ba, so với các sắc thuế chủ lực khác như thuế doanh nghiệp, thực thể tính thuế ở đây là bất động sản khiến cá nhân khó trốn thuế, sắc thuế bất động sản cũng không cần cạnh tranh hay bị giới hạn bởi các hiệp định quốc tế, do đó dễ dàng hơn cho các cơ quan quản lý hoạch định nguồn thu ngân sách dự kiến.

Tại buổi họp báo quý III của Bộ Xây dựng mới đây, ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục quản lý Nhà ở và thị trường bất động sản, cũng nhìn nhận đánh thuế bất động sản là giải pháp phổ biến được nhiều nước trên thế giới đã và đang áp dụng để hạn chế đầu cơ. Ông không đồng tình với quan điểm cho rằng đánh thuế khiến giá nhà tăng.

Lãnh đạo Bộ cho rằng tác nhân chính tạo giá "ảo", "thổi giá" bất động sản thời gian qua là giới đầu cơ và môi giới bất động sản. Nhóm này lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.

Trong bối cảnh đó, giải pháp đánh thuế bất động sản, theo ông Vương Duy Dũng, giúp hạn chế hoạt động đầu cơ, thổi giá, tạo giá ảo. Chính sách này sẽ áp dụng với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất. Ông Dũng cho biết sắc thuế bất động sản cũng được nhiều bộ ngành ủng hộ bởi vai trò hỗ trợ người có nhu cầu ở thực có thể tiếp cận nhà ở tốt hơn, giúp thị trường phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

Không dễ áp dụng

Dù giải pháp đánh thuế với người sở hữu nhiều bất động sản là một giải pháp tốt, chuyên gia cho rằng chính sách này không dễ áp dụng.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, để thực hiện áp thuế tài sản, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng kĩ thuật, công cụ tính thuế, đặc biệt là minh bạch và số hóa toàn bộ dữ liệu bất động sản dân cư trở thành rào cản lớn nhất, cần nguồn tài chính lớn, sự quyết liệt tới cùng và công tác phối hợp lâu dài của liên bộ chức năng.

Trao đối với Tri Thức - Znews, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, cũng cho rằng yếu tố tiên quyết để áp dụng giải pháp này là phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu về bất động sản đầy đủ và chính xác thì mới xác định được đâu là bất động sản thứ nhất, thứ hai hay thứ ba... Hiện Việt Nam chưa có một hệ thống cơ sở dữ liệu như vậy, do đó cơ quan quản lý phải cần thêm nhiều thời gian nếu muốn áp dụng chính sách đánh thuế.

Việc nghiên cứu chính sách áp thuế của Bộ Xây dựng là cần thiết và cũng là một trong những công cụ điều tiết thị trường

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV - Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV

"Việc nghiên cứu chính sách áp thuế của Bộ Xây dựng là cần thiết và cũng là một trong những công cụ điều tiết thị trường. Tuy nhiên, điểm quan trọng là phải tính đến các tác động và tính khả thi của chính sách này, từ đó quyết định thời điểm, mức thuế và lộ trình áp thuế cho phù hợp", TS Cấn Văn Lực nêu quan điểm.

Chuyên gia Savills cũng cho rằng việc xác định giá trị giao dịch chính xác, minh bạch hóa các giao dịch, cũng như xác định rõ ràng quyền sở hữu là những vấn đề nan giải. Bên cạnh đó, việc xác định mức thuế hợp lý cũng là một bài toán cần giải quyết để vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, vừa không làm ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành bất động sản, vốn có mối liên kết chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế khác.